从房地产周期,来看全国各地的楼市走向长_宜春市人文_

对于周期，有很多人很感兴趣，也有比较多地分歧和争议。有的人认为周期研究是没有作用的，所有的事情都没有办法被预测，也没有办法找到它的规律；还有一部分人认为研究周期是有必要的。在房地产行业里面，持后者态度的人比较多，因为房地产行业是一个周期性比较强的行业。当然即便在认可周期价值的人里也有一些区别。有些人会希望直接拿到标准答案，将周期预测当做是一个选择题；有些人认为周期预测的研究意义在于会提供一些参考的路径和问题的标准。事实上，它是一个论述题。根据多年的研究，我们还是认为整个周期的研究是有价值的，尤其是体量越大的经济体，它的周期特征会越明显。这个跟物理里面所说的体积越大，质量越大，惯性越强是一个道理。从某种意义上来说，周期是惯性的一种表现。房地产市场是一个十多万亿的市场，总的来说周期特征还是比较明显的。但是又因为其是个很大的市场，要做到绝对匹配和准确还是挺困难的。而且整个地域特点还不一样，全国的特征并不代表某个地方的特征，某个地方的特征并不代表某个项目的特征。即便某个项目的特征，也不代表某个产品的特征。所以谈论房地产的周期问题还是比较难的。我们去理解周期更多的是去找到一个让你成功概率更好的一个时间区间在哪里？一个空间范围在哪里？下面我们进入正题。PART1房地产周期内涵及研究目的一为什么要研究房地产周期？首先，为什么要研究房地产周期？我们是坚定相信周期的价值的。1.如雅鲁藏布江大拐弯告诉我们河流在某个地方可能会掉头，这种短期变化不会影响长期趋势。雅鲁藏布江的水还是会穿过整个中国流入印度洋中。2.如果我们认为周期研究是有效的话，不同的周期阶段是有不同的资产配置策略，如果能够配置得当，有助于你得到更好的内容，让你整个资产的投资回报效率更快。3.人是一个比较短视的动物，当一群人聚集在一起，容易造成错误的判断，尤其是当他是一个群体，例如这个公司，那么更加会呈现出一种集体误判。我们要意识到市场数据其实是一个结果，市场数据变好并不意味着后面会变好，这是一个结果而不是原因，市场数据变差也不应该预示着未来会变差。在图上面我们就可以看出，在低谷，实际上可以抄底的时候，都是大家觉得悲观的时候；反而在高位的时候，大家并没意识到危险在接近。如果能从数据出发的角度客观的去讲周期，相信这更有助于大家去做判断，尤其是集体的判断。所以对企业而言，研究地产周期有几个比较显而易见的好处。二对企业而言，研究房地产周期的核心目的？1.把握未来可能的经济走势，由此，判断行业的走势。2.在不同周期里你的投资标和投资模式是不一样的。整个房地产的周期比较长，可以选择去做十五年的住宅开发。但到了今天这么一个转折点，如果你未来还想再开四五年公司，住宅的高周转开发可能不再是一个唯一的或者说不是最有效、最高效的方式，当然也就不是一个风险最低的方式。那么你应该怎么样去投资模式跟公司经营的主营业务，这个可能需要提前去预判。3.能帮助你捕捉到一些机会。在市场疯狂的时候，他没有因为这个集体的狂欢盲目跟进，在市场非常低迷的时候，他敢于出手去做大笔的投资。其实这些也是周期带来的三大好处。PART2房地产周期理论研究概述一理论研究能否预测未来？1.预测工具是否合理。因为周期本身是一项预测的工作，所以会发现它有很多的工具跟方法可以去预测。当然合不合理，其实跟怎么去使用它是有关系的，就像前面所说，它有个固定的结论，但是可以给予一些路标提示。2.预测假设是否成立。3.预测数据是否准确。4.预测者本身是否能抗干扰。这一点尤其重要。因为很多企业也有专门的部门在做预测，但是往往都很容易受制于自己的成功经验，然后做出一些相对不是特别客观的判断。所以预测者本身想要抗干扰非常的难。5.接受预测其实也是门艺术。二周期的本质是什么？周期的本质实际上说是在一个被框定的时间范围内，而事实上财富整体来讲是守恒的，人类财富的变化主要是来自于技术革新，还有生活爆炸。技术革新和人口爆炸其实都是一个比较长的周期，所以从根源上来讲，人类社会的财富是一个阶梯式的跃升式的增长，而不是线性的增长。每两个阶梯之间的阶段里面，整个周期的本质实际上是财富分配的本质，所以就会包括繁荣、衰退、萧条和复苏4个阶段。除了这4个阶段的划分方式外，还有人把它划分成为短周期、中周期和长周期，短周期基本上就是一个库存周期，中周期是个工业指标的市场周期，长周期基本上是一代人的一个周期，也就是大家经常讲的传播周期。具体到房地产表现里面，这4个周期呈现出来的特点是怎么样的？三房地产的周期表现是什么？虽然整个房地产行业在持续增长，但它是波动的。那么现在来看一下萧条时期的特点，房地产价格持续下跌，成交量锐减，房地产企业破产的现象比较显著。对比现在，我们发现现在有些地方的房地产价格刚刚下跌，成交量也是在不同地方有所分化，会爆出一些所谓的企业资金紧张的问题，但都还没到萧条的阶段。往后倒推，我们有可能是处于衰退的阶段。自用型购房者挤出市场，价格使一般居民无力承担，市场预期悲观，房地产的空置率开始上升。现在在这些年新城近郊以及价格快速上涨的一些城市，都比较明显的呈现出这样的特征。实际上在萧条期过后，你会发现房地产业在复苏了，比如说北上广。这里核心问题是：在这个阶段，供应大于需求，不是因为供应太多，而是因为需求太少。实际上它在等待需求的迸发，需求如果没有迸发的话，市场也很难说出现比较火爆的上升，很难转入繁荣期。这个时候可以发现它的几个特点，整体来讲，可选择房屋比较多，然后价格在经过衰退跟萧条的两个周期的下跌期间后，变得比较合理。这个时候很多自住型的客户会开始进入市场，但因为他们基本上是一种跟风型的客户，没有太多的先见之明，所以他们也是分批进场。这个时候整个市场呈现出来的交易量还是比较低的，但市场信心可以开始恢复，楼价可能就开始止跌，有些好地段的产品、高品质的产品可能会首先开始回升，这是复苏的阶段。复苏阶段的下一步就是逐渐进入繁荣阶段。繁荣阶段是因为随着客户的信心恢复逐渐进场，但是开发商的信心恢复是要比购房者的速度慢一些，所以会发现这个时期需求在逐步增长，但供给没有增长，库存在下降，慢慢的就变成了供不应求。成交量开始激增，因为一旦供不应求，市场的紧迫情绪就会出现，很多项目也会去做一些调价的处理，由此大家又开始乐观起来，泡沫又开始膨胀，经过这一段之后，房价恢复了上涨，接下来要进入衰退。四典型房地产周期波动案例1美国在年到年，经济欣欣向荣，享乐主义兴起，开始建立现代的制度，基本上就跟年之后中国开始让大家贷款买房的状态差不多。在这个时期，有很多一线城市开始出现第一轮的房地产泡沫，因为很多人从内陆区域移民到一线城市，催生大量的需求。之后就会出现房价暴跌，股市暴跌，进入经济危机。这基本上跟我国年到年这一波是差不多的。年到是一波复苏到繁荣，然后由于次贷危机的冲击，年到年开始下跌。房价跌、股市跌，经济出现问题开始衰退，然后进入萧条。萧条期一直持续到年，又开始进入复苏的阶段，复苏完之后到年，年开始又进入了繁荣阶段。实际上我们现在是在一个衰退的周期里面，但是房价还没有开始跌。五典型房地产周期波动案例2日本差不多也是一样的情况，它面临的问题其实跟我们现在差不多，货币比较宽松，继续放贷款，国际热钱涌入，然后出现一个比较明显的股市泡沫，股市泡沫破裂之后，房地产泡沫就轰然倒塌了。我国接下来可能会出现这样的情况。和日本年到年挺像的，我国现在的整个经济是空前的繁荣，人民币最近也在升值。目前我国国际热钱开始涌入，这是一个比较明显的趋势。这个状态出现之后，会出现很多泡沫化。如果要等到政府意识到的时候，才迟迟开始来做紧缩的货币政策，反而会把这个问题变得更加的严重。相信我国很多优秀的政策研究的人，肯定都研究过日本的情况，所以我相信我们国家可能不会走这样的路。如果对比日本来看的话，我们目前大概处于日本年到年的阶段，所以接下来整个房地产和股市的泡沫还是会比较显著的出现。六典型房地产周期波动案例3现在中国整个互联网经济依然还是一个比较旺盛的阶段，整个利率比较低，银行积极发放贷款。国家非常积极的发放贷款，短融长投堆积风险，房屋空置率提高，之后利率上调。总结几个状态会发现，一定是降息带来的泡沫化，因为加息刺破了泡沫，最后演变成了债务危机。我们用这些案例去研究周期，会发现是两个周期的叠加。一个是我们要进入一个金融大发展的阶段，所以可能会有一个像日本那样的周期，股市会泡沫化。当然我们还进入了一个像美国的普惠金融大发展的阶段，它也有可能会带来泡沫化。这两个东西的催化剂是低利率，如果这个时候降息，大家认为是不太可能的。现在人民银行、央行那边做了一些定向利息的控制，不是像原来一样普遍去减息，而是有目的性的去降息，可能这也是一个解决问题的方式。七总结：房地产周期的影响因素？房地产实际上是一个周期之母。十次危机，九次都是房地产。因为它影响到整个经济增长，城镇化、居民收入等。大家可以看一下整个周期变化的情况，比如说在萧条期的时候，政府会倾向于低利率，货币宽松，这个时候的需求就增加了，然后市场开始繁荣，金融自由化。到了一个高峰的时候，基本上所有的需求都以投资需求为主导，它是一个虚假的需求。这个时候会出现很明显的流动性过剩，然后大量货币追逐少量商品，通货膨胀也会出现。这时央行可能会去做一些货币紧缩的处理，需求就开始减少。再之后开始进入萧条，银行放贷失控。这就是整个周期的一个过程。PART3房地产周期研究方法及指标一分析框架短期看金融，中期看经济，长期看人口。二选择哪些指标来剖析房地产长周期？1.人口指标。增长型的国家，房价保持了持续的上涨动力。比如外来人口不断的涌入。中国的地域特点差别很大。例如，东北已经进入了老龄化，长三角也正在进入老龄化，但珠三角还是比较年轻的。2.城镇化指标。按城镇化规模速度怎么样去看空间上的一个可能性。这里面会看到城镇化分成三个阶段，起步阶段10%以下；发展阶段加速阶段基本30%~70%；后期阶段为70%以上。中国目前大概可能在60%的阶段。从总体素质来讲，城镇化的动力还在，只是增长速度会变慢，行业最快发展的时期正在过去。按人口流动的主导方向人口流动的方向，可以划分为几个阶段：第一阶段是从农村进入城市；第二阶段是从小城市进入大城市；第三个阶段是大城市郊区化，这一阶段是郊区的城市化形成大都市圈。目前一些比较偏远、落后的省，其实还在上演着农村进入城市。在很多发达省份，可以看到人口正在从小城市向省会中心城市跟经济中心城市聚集。而一线城市，很明显的大城市的郊区化，郊区开始发展起来。至于像北京上海这样的地方，郊区发展的很好，配套各方面都已经起来了，实际上是在进入了大都市圈的一个阶段了。3、城镇化的指标的细节。人口城镇化率：不同的城市发展阶段，会引起不同的人口流动方向及趋势。各产业就业人口比例：就业结构的城市化引起劳动力向城市迁移，导致人口结构的城市化。土地城镇化率：通常指建成区面积，即城市成熟功能生活及工业区的地域面积。三选择哪些指标来剖析房地产中周期？产业结构其实也是跟周期相关的。周期本质上是产业结构不断调整的一个过程，对房价也会带来一些比较大的变化。从纵向来看，一个城市顺应了当时主导产业的发展，才能有上涨的空间。在年之前，整个世界的主导产业都是农业砖瓦食品。如果说，这个城市是个比较好的农业城市，基本上就会发展得很好。现在大家可能觉得最重要的是金融、计算机、医药、新能源等，所以哪些城市有更多的金融计算机医药新能源的产业未来的抗衰退周期能力就会比较强。从横向来看的话，拥有最高端产业的城市，往往是一个国家或地区的核心城市。从房价上来说，该城市的房价往往也最高。四选择哪些指标来剖析房地产短周期？1.经济指标。反应城市的产业现状及经济水平：产业结构、GDP、人均GDP；反应城市发展趋势：投资结构；税收结构；反应城市的富裕度：金融存款余额；人均可支配收入等。2.政策指标。政策指标是通过调控资金的总量、流动性及需求的市场准入条件等措施对房价产生短期影响。政策指标反应了货币政策，抑制需求的内容，还有限价的内容。在资金方面，它是比较大的一个正相关，利率水平跟房价是比较相关的。从中国目前的情况来看，由于人民币升值非常快，所以我们有可能很快进入一个加息周期，而不是大家认为的利率还要下降。一旦加息的话，对房价的压力还是比较大的。五小结PART4海外房地产周期研究一规律从海外的思路来看，国外成熟市场的地产周期规律是18年。我们从年开始推出土地招拍挂政策，如果按照18年的周期过滤，真正结束应该是在年。在周期的最后4年，也就是年到年，都是下跌的。当然目前我们的感觉还不是这样，它的特点是在最后4年，前面2年缓慢下跌，后面2年剧烈下跌。从这个角度来讲，到年之前，还是需要警惕的，因为有可能会出现一个较大的下跌压力。在这个情形之下，大家在投资方面还是要相对更加谨慎一些。二美国与日本房地产周期市场特征美国房地产销售市场的金额一直处在不断式的上涨，是波段式上涨的一个状态。日本则是持续上涨30年，又持续低迷20年。大家可以看到，土地价格的上涨幅度实际上是很巨大的，甚至会超过房价的上涨幅度。特别是在最后泡沫的阶段，土地价格的上涨速度远远超过了房价的上涨速度，那么在这个时候就形成了大量的企业风险累积。当然，在下跌的时候，房价的下跌速度也要远远高于土地价格的下跌速度，所以抄底挺艰难。三不同阶段的物业开发策略从国际经验来看，在城镇化率30%-60%的时候，开发模式可以住宅开发为主比较合适。到了城镇化率70%的时候，就更适合做商业地产。四重点城市房地产周期发展特征及市场表现1.纽约纽约的GDP占比达到全美国的8.9%，是移民数量最多的地方。纽约最发达的是金融业跟商业服务业，最活跃的是金融创新和服务创新。中国的一线城市跟纽约比较一致，北京、上海、深圳未来肯定就是以金融业、商务服务业为主。这里我们也找了一些数据，从数据可以看到，纽约的人口主要集中在中心城区，而中央公园是一块绿的，完全没有人。刚需类的东西基本上是在沿着地铁轨道线出去一个小时以内。纽约的首置不是特别贵，基本上就万到万之间。高速公路能够覆盖到的地方会比较会贵一点。首改是40万到50万美金，大概就是万元左右。万到万的再改型住宅大部分在环CBD区域。类似的区域，深圳可能在关外了，上海可能就在外环，北京可能就是五环外了。纽约的中心完全都是商务化的。美国现在的房地产周期可能是在下降阶段，但是具体到纽约这个城市，你会发现其实它还是有一些开发的机会。纽约整个城市的人群要高端化，一些住宅高端化要往商务化的方向发展，从这里会得到一些启示。在一线城市里面，做住宅的话肯定得高端化。同时因为地价很高，拿地很难，那么对一些商业办公的地块研究，可能也是投资的一个很重要的思路。与此同时，这些客群变化也比较明显，基本上都是以中上层的客群为主。在这里，管理人员跟专业人员会变得更多，受教育程度比较高，家庭规模比较小，所以对产品会带来一些的变化。这里面影响的因素也有很多，包括了品味跟生活习惯。因为客群本身受教育程度高，从事的又是一些相对来讲比较办公类的东西，他们就会有比较多的审美类休闲类的需求。所以它最终会体现为住宅高端化。同时因为有很多新兴的创业类的企业，所以也会有商务化的状态。再细分市场，则可以分为几种：新建住宅，翻新豪宅，工作生活公寓，可支付性办公空间。翻新豪宅，里面有很多种翻新，比如说老化住宅的翻新、出租公寓的翻新、厂房仓库的翻新。这些基本上都是从豪宅的方向来讲，所以消费升级可能在住房方面会表现的比较明显。纽约还有个特点：整体的住房比例比较高，房价持续上涨。现在很多一线城市也呈现出这样的特征。从物业来看，别墅的价值比较弱，反而公寓的价格稳中有涨，周期波动会更好一些。2.洛杉矶洛杉矶的情况又不太一样，更多会有一些生活的内容，所以它是一个拥有多中心的、高度分散的城市空间结构。今年住宅市场的价格也上升比较快，别墅反而会好一点。这里有很多家庭型的客户，别墅快速反弹后平稳增长，公寓反弹之后会有一些小幅的下滑，就这个地方出现的客群跟纽约差别是很大的。五主要研究结论1.一个规律：18年的周期现象，前14年房价上涨，后4年房价下跌。中国如果从年土地拍卖正式改革算起，大概年到年这个周期就会结束。2.两种周期：美国人口红利及产业升级支撑房地产长周期繁荣；日本人口老龄化及经济低迷导致长期衰退。3.两类城市：纽约为高度集中型城市，城市价值中心到城郊递减；洛杉矶为相对分散城市，城市价值中心分散。4.企业策略：帕尔迪把握核心主流人群的需求；“波士顿”把握周期波动机会，低买高卖。PART5周期研究方法论一为什么投资要研究周期？周期的规律有4个阶段。经济周期长期主要是看基本面，基本面主要就是看出生率跟市场率。生产力对应是前面所讲的两个周期，出生率对应的是人口红利，生产率对应的是产业技术升级。短期