这几年，很多人都忽视或者弱化了棚改所带来的巨大影响！

但你一定要知道！棚户区改造是年以来中国经济增长和房地产市场高速发展的重要推动力量之一。

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年的棚改政策再次面临巨大变数！

年10月25日，住建部副部长倪虹在北京主持召开部分省市座谈会上，研究年棚改政策。最后会议明确，政府购买棚改服务模式取消，年棚改以发行专项债券为主。

棚改政策之所以发生这么大的改变，其实主要是两点：

第一：不能继续增加地方政府的隐性债务规模，防范金融风险。

第二：棚改项目本身从账本上来讲，不赚钱，民生福利的事儿，基本都是要往里面砸钱的。

所以，棚改政策发生变化后，会直接产生一些反应。根据中信证券的分析，一方面，如果政府叫停由政府来购买棚改服务模式的话，那么首先面临的问题就是短期内棚改整体资金将不足。

这个问题很现实，没有钱，怎么拆？怎么赔？怎么建？进度可能要短暂放缓停顿下。

年十一之后，全国楼市行情风云突变，在“坚决遏制房价上涨”的精神下，以及年底大量开发商面临回款压力与债务到期等因素。就连很多价格坚挺的二、三线城市，房价也出现不少明的暗的回调。

特价房、员工内购房、首付分期、买房送车位等一些、14年降价促销的手段套路现在开始不断充斥在房产圈的广告推送上。

所以，如果棚改的政策再这么一停滞，那么对宜春房价的影响，可谓是一个不小的利空。

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推动房价上涨的货币去哪了？

我们都知道，一个商品的价格如果要北上，增量货币的能量必须有。没钱还涨个毛线。过去三四线房价大幅飙涨，就跟棚改货币化安置有密切关系。

由于棚改是对棚户区进行集中改造，大量的棚改项目集中在三四线城市。

在过去几年，棚改的模式主要有三种类型：

第一种是直接向目标对象提供住房的实物安置，就是拆房给房；

第二种是提供现金补偿的货币化安置；

第三种是前两者的结合。

在年以前，大部分的棚改都是实物安置，但年之后，棚改货币化安置就成为了一种主流。

而这种变化的形成，是财政政策和货币政策的双向合力！当央行提供PSL的时候，地方政府的预算外财政也就加入了PSL这一项。

于是，地方政府的棚改货币化安置由于是政府直接以货币的形式补偿给被拆迁棚户区的居民，在-年这三年，成为地方去库存的重要手段，去化效果也很明显。

全国商品房待售面积（全国房屋库存）

特别是一些经济发达的三四线城市，去化周期甚至降至阶段周期的低点。

数据来源：克而瑞

就这样，在央行政策（抵押补充贷款PSL）的配合下，在财政政策（预算外财政国开行获取PSL）的配合下，棚改货币化安置在完成房地产去库存的同时，也快速推高了以个三四线城市为主的房地产价格。

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棚改与PSL的前世今生，棚改是一件改善民生好事。

从年末一二线城市房地产行情开始逐渐启动，到年一二线城市政策调控再到三四线城市快速接棒成为房地产市场的主要驱动力。棚改功不可没，或者说棚改货币化安置功不可没。哪怕年，一线城市商品房销售面积同比下滑近30%，二线城市基本持平这种行情下，三四线城市依旧同比增长13.6%。

宜春市作为江西省棚改重点区域，过去几年棚改货币化安置比例较高，为房地产市场创造了巨大的需求，自年开始宜春市房地产市场发展迅速，楼市量价不断提升。年起宜春市棚户区改造政策开始转向，减少货币化安置、鼓励实物补偿，预计会对宜春楼市造成一定影响。

▌一、宜春市房价现状

近几年笔者和亲友聊的最多的就是房子的问题，一是因为已经参加工作，也到了适婚的年龄，需要买房置业；二是每次都会直观的感受到宜春楼市的发展迅速，经常能看到新建的楼盘，原来曾经非常破败的棚户区也都已改造成了一个个舒适宜人的小区。有一个朋友是做房产销售的，据他介绍近几年市场非常好做，许多楼盘都是刚刚开盘就被抢购一空，而且价格也是越来越高。现在宜春市区房价早已突破元/平米，像袁州新城一些地段均价也达到了元/平米左右，个性楼盘已经过元/平米。据介绍，现在很多来购房的都是原来市内的棚户区居民或者城市周边房屋拆迁的居民，很多货币化安置居民拿到拆迁款后手头流动性充裕，购房主动性及积极性好，驱动房价持续上涨。

▌二、棚改货币化对宜春楼市的影响

宜春作为江西省内的棚改重点区域，棚改规模一直处于前列。年宜春市其中，年中心城区棚户区改造完成计划1.13万户、面积.67万平方米，投资规模约59亿元；年完成计划改造年任务3.5万套，共18个项目，计划投资约亿元；年计划改造户、面积万平方米，投资规模约38亿元，棚改规模巨大。

棚改货币化安置政策为宜春市房地产市场发展起到了重要的促进作用。政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用这笔资金购置新的住房。可以说，这部分需求在短时间内集中购买，成为推动需求增加的重要力量。因此，高规模的棚改叠加高比例的货币化安置为宜春楼市注入大量需求，推动了宜春市场的发展。

宜春大规模棚改是从７年开始的，在此期间除了江西本土房企三陆康、润达国际等在宜春大量购买土地开发住宅之外，品牌房企如恒大、阳光城、碧桂园、华地地产等也相继进入并深耕宜春市场。近几年笔者特地都会去新开的楼盘走访，每一个月都会发现宜春楼市发生比较大的变化，很多县市区周边的农村都被拆除了，留下了成片的刚完工以及在建的住宅；与此同时主城区规模不断扩大，以前宜春市主城区为市中区，年自成立宜阳新区以后，原老城区与郊区部分进行大量的城镇化改造。以笔者老家温汤镇为例，原来是属于袁州区管辖，自从并入宜春市管明月山风景区，大量的开发旅游地产，每次都会看到温汤镇上新增了大量刚完工的住宅楼，同时也有许多小区正处于开工建设中，镇上的地产正不断向外扩张。

▌三、棚改转向对宜春楼市的影响

年宜春市棚改政策开始转向，减少货币化安置、鼓励实物补偿，现在宜春市很多棚户区改造地区都执行实物补偿，几百万的拆迁大户现在很少出现。比如袁州区的改造，执行的就是按照人口补贴住房，按照原住房面积补偿少量搬迁费的政策，有的城中村民家中可以分得三四套安置房，但只能得到极少的货币补偿，远不够在市区支付一套房子的首付。减少货币化安置的棚改政策大大降低了拆迁居民购买商品房的能力。

由于过去2年宜春楼市的发展很大程度上是由棚改货币化安置推动的，在居民收入难以支撑房价的时候，减少货币化安置、鼓励实物补偿必将使宜春楼市回归理性，量价短期难再出现大幅增长。想买房请上赣西房地产网，与专家对话