在学校楼顶，笔者开辟了一块菜地。连续种植三两年，土壤比较熟了，今年春种了辣椒、南瓜、豆角，茄子等，那么葱葱茏茏，挂果繁多，心里不禁沾沾自喜——种菜技术真有长进。

前几日大晴，在烈日炙烤下，整个楼顶菜园的蔬菜便垂头丧气、奄奄一息。于是，每日下午，大家便用大桶，小桶齐上阵……但无论如何，就是不如之前。

那天，手持水管给蔬菜浇水时，突然感悟到：宜春的楼市，就如这楼顶的菜园！！！

中国，地域辽阔，各地的土壤各不相同，东北黑土地，高原黄土地，南方多为红土地。其实，中国楼市的土壤也不相同。一、二线城市寸土寸金，人口众多，特别是外来流动人口，使得楼市供不应求；四五线城市人口流失，特别是年轻人口的流失，长期来看，住宅供大于求，而且城市活力过渡依耐政府公共基础投资、公务员和事业单位人员从员消费。

同一座城市，不同区块也存在不同的楼市土壤。比如宜春，政治中心宜阳新区市府旁或鼓楼商圈等商贸中心旁，可适当配套建设综合商业体、公寓、写字楼，酒店等，满足驻宜生意人士或出差公务员的短暂住房和办公用房需求；宜春中学、宜春一中重点高中周边可投资建设小面积的长租公寓，满足陪读父母的住房需求。

重点义务教育学校旁，如八中，实验中学、宜阳学校旁小面积的学区住宅房就比大面积的住宅房吃香，因为学区房重要的是学区，面积小，所需资金反而少，再加上学区房需求就像地里韭菜，割了一茬又一茬，所以小面积的学区房是需求大，资金少、易转手的投资品。而对于购买城西恒大绿洲、碧桂园凤凰城，湖田版块的荣盛天屿花城，宜阳新区的润达公园里、阳光城、德和沁园、宝湖城的业主，大部分追求的应该是高品质生活，所以开发商应该建大面积洋房和别墅，满足业主尊贵，独门独户、宽敞的心理需求。

而经开区的创维城市之光，和丰园，湖田的景湖豪苑，袁州医药园的凯怡半山，荷塘月色等，大部分购房者应该是在经开区或医药园进城上班族，或者是进城的城乡居民，当然也少不了周边县市的购房群体。房价应该要尽可能低，甚至可以用降低小区品质来达到高性价比，这些购房者追求的是价低，能住即可。……当然，有些地段、楼盘可能同时具有上述几种特征，比如宜阳新区的部分房子，既是学区所在，品质所在，也是政治、休闲、商贸中心所在。理所当然，房价在宜春中心城区也是出类拔萃。

现如今楼市主要还是买方市场，不是看房产商能提供什么样的房子，而是要看购房者需要什么样的房子。就如一块菜地，笔者要充分了解分析菜地的酸碱、肥力、方位等土壤信息，才能找到该土壤适合种植的植物。学校的楼顶种菜，就要选择耐旱喜阳的蔬菜品种，当然，合自己口味，喜欢吃更是前提。

那做足了前期功夫，是不是菜地就一定能大丰收呢？不一定，因为还有靠天公作美，天公不作美，颗粒无收都有可能。

楼市大卖是否？除了受土地和建设成本，楼盘定位等可控因素影响外，更受国际国内大环境等不可控因素影响，在我国，主要就是政府政策，金融政策。比如年4万亿救市直接助推了上一轮房价的上涨，当然，这和我国投资渠道少，管控缺乏经验也有关，而后国家二胎政策开放，则使得三四线城市的销售主力户型由两房、小三房向大三房转变。17、18年棚改货币化更是直接推高了三四线城市房价，扎根三四线城市的碧桂园、恒大也因此乘机成长为宇宙房企，还有一些濒临垂死挣扎、甚至烂尾的楼盘也有了喘息之机、而后重焕生机。在这里，我们可以看到，不可控因素的影响有时大于可控因素。

春天时，菜园万物可生长，而到了冬天，便只有耐寒蔬菜可种植。我国放开住房市场的二十多年里，大部分时候楼市都处于上涨通道，大部分楼市投资者都赚到了。但请别忘记，楼市也是市，有涨就有跌，就像菜园，多打理，才能应对四季之变，取得大丰收，才能挺过严寒等极端天气。欢迎大家留言交流。