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棚户区改造作为一项重要的保障住有所居的民生工程，在改善居民居住环境、推进我国新型城镇化发展、提升三四线城市房地产市场发展水平等方面发挥了重要作用。年全国商品房销售面积再获新突破，三四线城市的超预期繁荣功不可没，市场份额提升至64.3%，创历史新高。而年三四线市场行情的最直观动力就来源于高规模的货币化棚改。--年还将迎来全国棚改攻坚期。

货比货棚改席卷全国

棚户区改造于年进入深化阶段，基于当时对房地产市场库存高企的考虑，棚户区改造借力PSL专项资金（央行设立专项用于棚户区改造的抵押补充贷款）的支持，安置手段从实物安置转向以货币化安置为主，有效达到了创造刚需、去库存的目的。

年起棚户区改造进入高峰期，据住建部数据显示，年全国计划棚改万套，-年年均万套，实际均已超额完成目标。棚改货币化安置比例也逐年提升，年达48.5%，较年提高18.6个百分点，年货币化安置比例将继续提升至50%以上。

高体量的棚改及高比例的货币化安置比例给房地产市场注入大规模需求。

图：年以来我国计划棚改目标套数和棚改支出

资料来源：wind、中国指数研究院综合整理

棚改城市房地产销售迅猛

以部分返乡调研的城市来看，例如：湖北省黄冈市黄州区。近几年棚改力度较大，“脏乱差”的市场居住环境得到明显改善。黄州区棚改实施过程中鼓励货币化安置，市房管局搭建服务平台，积极引导开发企业房源入库，被征收人在平台购房可享受优惠，居民置业热情高涨。年黄州区商品住宅共成交1.1万套，同比增长19.4%，销售面积万平方米，同比增长23.3%。成交高位运行有效消化市场库存，至年12月，黄州区商品住宅库存面积76万平方米，库存消化时间约6.6个月，成功告别“库存”时代。

浙江省借力棚改推动房地产市场发展宁波奉化，宁波奉化年前市场需求不济，库存高企，-年的高规模棚改衍生出大量的拆迁刚需群体，在市场购房群体中占比过半，推动了当地房地产市场的回暖，恒大、绿城等品牌房企纷纷入驻，当地住宅项目品质得以明显改善。

棚改城市吸引大量品牌房企进入

高规模棚改带来大量刚性需求入市，但随着社会水平的提升，其衍生的更高层次的需要日益凸显。受益于货币化安置比例的逐年提升，居民购买力明显增加，城市内部衍生出对居住品质更高的需求，而三四线城市房地产市场普遍存在发展水平低、市场竞争小的问题，本地房企开发新产品动力及能力不足，市场供应产品类型单一，三四线城市多样性的置业需求与当地房地产市场单一的供应结构矛盾突出。

具备品质项目开发能力的大型房企在年集中向三四线城市开拓。在热点城市全方位调控的市场环境下，房企在一二线拿地难度剧增，房地产市场强者恒强的态势愈演愈烈，为了保证自身规模扩张，品牌房企大力向土地资源丰富的三四线推进，有棚改计划的城市获重点